まーお遊び?
いくつかシミュレーションかましてみた。

ウチの近所は…
正直バブってるんだ、このへん。
新築マンションも数年前に
一周しきったって感じ。
なのでまー、隣の区で。

いやー、
物件価格が都心だと高いから、
表面利回りぜーんぜん取れない。
そうとうに頑張って5.5%とか。
となると、築年数のからみで、
融資キツいだろうなー…とか。
例えばよ?単純計算で、
1,800万、利回り5.1%対象として、
諸経費入れてざくっと2,000万。
…諸経費入れた段階で、
利回りがこの物件、
5.1%から4.7%に下がるぞ…
全額自己資金で行ったとして、
「空室率考えないで」
…フルに埋まったと考えて、
全額回収までは21年もかかる。
いや、その年数持つと、
絶対大規模修繕引っかかるわよー…
家賃下落率3%入れただけで、
全額回収33年。
それに空室率5%入れて、
全額回収36年。むーりーだーろー…

これが逆にね、郊外とか行くと、
表面利回りもっと取れるんだけど…
そうすると怖いのが空室率よねー…
エリアによっては2桁とか
平気でいくからねー空室率。

じゃ。当初の物件1,800万で行って、
売却も考えるとする。
…どうなん?オリンピック後?
あたしは悲観的だから、
1,500万のラインも
危ないと見るけどなー…
「それでも」約17%毀損。数字ではね。

これで融資考えてないんだから、
まーったく美味しくない。ぶっちゃけ。
銀行融資、しょっぱなで取れて…
変動で属性良くて…
…0.5%台も夢じゃないんだ。
いやいやいや。金利は上昇局面よ?
どう考えても。
それに投資物件だから、
どれだけ金利下げてくれるか。
某メガバンで基準金利は、
変動でだーいたい2.5%。
引いてくれると
0.5%台まで引けそうってだけで。

電卓と簡易シミュレーションだけど。
おいしくないね!ぜんぜん!
…でもこれ、計算できない場合は
コロッと行く人はいるだろうなー…
あたしはよ?諸経費入れた利回り
出した時点で軽く顔青くなったけどね…

いやー、やってる人は、
表面利回り10%とかやってるけど…
どうやってるの?って感じ。
これはー…もっとよく調べるかー。