星のかけらの宝箱

Xジェンダー、MtXのブログですがー…最近は、「墨田区民と北関東民ホイホイ」ですー…

2019年05月

最近、ぱくっと興味持ってるのは
「不動産投資」

なんで面白いって見たかってーと、
あたしが知ってる投資対象の中で、
いっちばん、流動性が悪い。
現金に戻しづらい。売買絡むから。
ある意味、掴んだら最後で、
売るに売れないし、買い手出ないって
パターンがごろごろしてるの。
…これは「はたから見ている」分には
結構面白いじゃん?というところ。

…いや、自分では絶対やらないよ?
属性悪いから融資引っ張れないし。
引っ張れたところで、その額だと
中古区分ワンルーム…
あんまおいしくなさそうじゃん?
運よく足立江戸川あたりで
500切ってモノあればー…
モノによるよねー、としか。
ぱくっと値段だけで出してみて、
中古区分ワンルームだと…
本厚木徒歩11分で築26年が
380万。
収入の想定が年45.6万。
単純利回りは12%と
それなりだけどー、
築年数にローン利率にって考えたら、
まな板に乗るのー?って感じよねー。
本厚木で11分歩くって相当よー?
それに、これだと
給湯器かエアコンかどっちか壊れたら、
そこだけで相当痛いぞー…よねー。

そう。しょっぱなの目の付け所で、
たぶん、ひとケタ違うの。あたしの場合。
コケたパターンをいくつか追ってみて、
「ありがち!」なパターンは、
23区内新築ワンルーム区分所有で
2千万切るくらいでローンが3.5%?
かつ、ほぼフルローン。
だいたいこのパターンだと、
そうねー、200~300万位
手出し(損)出して
売り切って終了のパターンねー…

新築がコケるだろうなーというのは
元々そのあたりの知識はあったの。
新築、だいたい買った瞬間に
2~3割価値が下がるのがふつう。
これは区分だろうと戸建てだろうと
一般的にそう。
「ご祝儀」なのよね、価格的には。
営業トーク的には、トントンで回っても
35年後には自分のモノになるよー、
長期サブリースあるし!っつーのが
ありがちパターン。
…トントンで回らないから。
賃料はふつう下がるし、
サブリースも切られたらおしまいだし。
サブリースなしで空室になって、
半年来たとするよー?賃料7.5万で。
7.5万×6だからぱくっと45万。
45万だせる余裕なければ…破綻だねー…
で、このパターンだと、
既に2千万ローン引っ張ってるから、
いざ自己居住物件買おうとしたときに、
その分ローン引っ張れない。おうち買えない。

落とし穴だらけじゃん!って感じ。
持ってるだけで固定資産税逃げられないし。
火災?一発アウトねー…
火災保険、そこまで出ないですから。
(実際に戸建て二軒、
 火災保険かけてるから知ってる)
ただ!この利回りはほかの商品では
ありえない!のも事実。
物件利回りとローン利回りの差で
7%とか狙えるのも事実。

おっかなくて、手は出せないけど!
調べてる分にはおもしろいなーと、
色々調べて遊んでいるのが、
あたしの連休の過ごし方。

おはよー☆

…いやねー。
毎朝、おんなじ電車に乗って、
帰りも、おんなじ電車に乗って、
それだと、ネタないのよー。
うつもひどかったし。

でまぁ、10連休も半ばになって、
そろそろ新しい
「おもちゃ」も見つかったことだし、
また何か書いてみるかなー
って感じです。

まー個人的には、
「10連休働かせろ」って
感じだけどねー。
明けのスケジュールが
ぱっつんぱっつん。

まーいーや。
…お昼寝しようかしらね。

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